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五项租赁资产管理策略:标的物、租金等如何管理?

时间:06-28来源:作者:点击数:
  融资租赁项目交易流程从风险管控的角度来看一般分为前端,租中、租后三个阶段。前端也称为租前风险控制,前端最重要的核心环节就是尽职调查;租中核心环节是合同审查;租后核心环节是租赁资产的管理。
  
  租赁资产是《融资租赁合同》载明的,由出租人出资购买而出租给承租人使用的租赁标的物,租赁标的物可能为实物、权利凭证等。但是从融资租赁公司业务的属性来看,其交易的目的是实现资金的流通与增值,其获取重点在于债权,而非标的物的物权。所以融资租赁公司应当关注的租赁资产的重点不仅是租赁标的物,而更重要的是标的物的对价,即租金。
  
  那么,融资租赁公司的资产管理工作应该从哪几个方面着手去做呢?
  
  一、交易文件资料的管理
  
  交易文件资料是从融资租赁项目的立项以来,经交易各方确认或签署的资料。其中的重点是:《融资租赁合同》、《担保合同》、《租赁物清单》、《担保物或权利质押清单》、《租金支付列表》、《买卖合同》、标的物的发票、融资款项支付凭证及支付记录等。
  
  在处理或获取前述交易文件资料或交易流程时,应当注重时点的先后,比如:在售后回租项目中,融资租赁款项的支付应当在取得承租人出具的租赁物销售发票及其原始票据的复印件之后;担保措施应当在融资租赁款项支付前完成。
  
  二、融资租赁标的物的管理
  
  融资租赁标的物的管理主要概括为四个方面:
  
  01登记
  
  登记的机构应当具有公信力或法律规定权限;或者符合行业管理办法或交易的惯例。融资租赁交易标的比较复杂,涉及动产、不动产、权利形态等等,所以登记的情况和方法也各有不同。比如:房屋等不动产在不动产管理部门登记;车辆、船舶、飞机等也分别有不同的登记管理部门;但大型机械设备、产品生产线、桥梁、管道等有统一的登记确权管理机关,只能在当下融资租赁行业范围内和司法机关统一认可的登记机构,中国人民银行征信中心融资租赁登记公示系统,全国融资租赁企业管理信息系统进行登记;而有些涉及知识产权的登记则应当按照知识产权管理的法律法规办理。
  
  02标识
  
  登记和标识都是起到公示的效力,以表明标的物的权属。标识的方法是显著部位、永久性标识。比如:大型机械设备的核心部件或者固形件;软件的使用打开界面等。
  
  03现场监控
  
  现场监控的方法一般为巡查。其首要关注点在于检查标的物的标识是否完备;其次要对标的物的使用、运转、保管、维修、保养、存放、投保等情况进行核查。其目的一是保障标的物权利属性明确、占有使用得当合理符合合同约定、继而全面了解租赁标的物在承租人的经营过程中起到的作用或能产生的经营收益。
  
  04租赁标的物到期的处置
  
  根据《融资租赁合同》的约定,租赁标的物在合同期满后一般由承租人留购,出租人收取名义价款;但也有存在续租或者出买人取回租赁物的情况。这时应当在合同期满前及时发出通知,做好交接准备。
  
  三、担保物或权利的管理
  
  担保物的管理与融资租赁标的物的管理类同:
  
  01登记
  
  以不动产担保的可办理抵押登记;以动产担保的有的可以办理抵押登记;有的动产或应收账款可以在其他相应的公示机构登记;有的权利凭证可以在工商管理部门登记;比如上市公司的股票可以在登记结算中心登记等等。
  
  02标识
  
  不能办理抵押登记和转移占有的担保物或权利凭证还可以根据保证或担保合同的约定进行标识。
  
  03现场监控
  
  其目的在于保证担保物的正常状态,不被第三人获取。
  
  04租赁期满的处置
  
  根据《融资租赁合同》的履行情况采取扣押或解封等交接手续。
  
  四、租金的管理
  
  租金的管理可以概括为三个方面:
  
  01租金的收取
  
  在租金到期日前及时向承租人发送《租金支付通知书》。在租金应付日,及时查询租金是否足额按时按约定完成支付并到账;到账的应当及时记录在案,未到账的应当从保证金中支付,同时发出《保证金补足通知书》,并及时催缴,甚至启动信用风险防控准备措施。
  
  02租金的变动
  
  在央行宣布利率调整后的规定期限内,按合同约定向承租人发出《租金调整通知书》和新的《租金明细列表》,以督促承租人按约定足额支付租金。
  
  03承租人支付租金能力的监控
  
  承租人支付能力的监控可以从三个方面入手:一是看承租人的主动履约意愿。二是从财务和信用资料掌握承租人还款能力的变化,定期要求承租人提供资产负债表、现金流量表、利润表、银行出具的信用报告、新增产品订单,以此做前后对比,以确定企业的账面变化与经营是否正常。三是实地巡查时,查看承租人的生产状况,比如机器设备的运转与损耗、用电、库存变化等。
  
  五、不良资产的处置
  
  承租人不能按《融资租赁合同》履行合同的,或发生不可抗力导致合同无法履行的,则融资租赁公司的交易目的不能实现,形成不良资产。这时,融资租赁公司应当在第一时间,想尽一切办法取回融资租赁物;如因承租人违约的,应收集整理对自己一方有利的证据材料,尽快通过诉讼等法律手段主张权利;如因其他原因导致合同不能履行的,应当采取适当的措施将损失降到最低。
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